Moms auf Ferienhausvermietung?

[Aelve]

Hallo Insa,

wo sollten wir uns vorher erkundigen?

Wir haben jetzt bereits einen Steuerberater in Schweden eingeschaltet und selbst der sagt, dass unser Fall sehr kompiziert ist. So weiß er z.B. nicht einmal, ob die Freibeträge für die Einnahmen für die Mehrwertsteuer pro Person gelten oder für uns zusammen. Wir haben jetzt aber einen Termin beim Skatteverket erhalten, dort werden wir nächste Woche selber hinfahren, sicherlich wird die Sachbearbeiterin des Skatteverkets sich ein wenig besser auskennen.

Grüße Aelve

[insa]

wenn dein steuerberater sowas nicht weiss, geht man zu einem der kompetent ist

du bist doch aus der branche ....und deshalb will mir das nicht in den kopf gehen

[Aelve]

Hallo Insa,

klug schnacken kannst Du ja, aber wo sind denn Deine Tipps? Dein einziger Tipp lautete, ich hätte mich vorher schlau machen sollen? Wieso vorher? Ich kann mich erst schlau machen, wenn solche Sachen an mich durchs Skatteverket herangetragen werden.

Ich denke mal, dass Du mein Problem überhaupt nicht nachvollziehen kannst, da ich von niemanden sonst gehört habe, dass man auf seine Ferienhauseinnahmen in Schweden auch Umsatzsteuer abführen muß. Plötzlich schreibt das schwedische Finanzamt, dass wir über die Freibeträge gekommen sind und urplötzlich eine schwedische Mehrwertsteuererklärung abgeben sollen. Zum einen kann ich nicht so gut schwedisch, dass ich Probleme habe, die ganzen Seiten von Bescheiden zu verstehen, weiterhin sind die schwedischen Steuergesetze wahrscheinlich total anders als deutsche Steuergesetze. Gerade weil ich hier mein Problem schreibe, erhoffte ich mir Infos von Leuten, denen es genauso erging wie mir.
Wer sagt denn außerdem, dass der beauftragte Steuerberater sich nicht auskennt? Er muß sich auch erst in die Materie einarbeiten und herausfinden, welche Steuerrichtlinien anzuwenden sind. Ich habe mir seitenweise die Momsregelungen ins Deutsche übersetzt, habe ebenfalls nichts darüber gefunden, ob die Freibeträge pro Person, pro Haus oder pro Gemeinschaft gelten. Außerdem legen die Finanzbeamten auch einiges unterschiedlich aus, genauso wie es in Deutschland der Fall ist.

Wenn Du mir nicht weiterhelfen kannst, als nur zu schreiben, dass ich mich vorher hätte kümmern müssen, dann kann
ich auf Deine postings verzichten.

Grüße Christa

[Speedy]

Hi Christa, wenn ihr denn nicht weiterkommt, meldet Euch bei uns in Älvsered. Du weisst ja wo wir wohnen. Wäre Schön Euch auf einen Kaffee zu sehen, wenn ihr denn schon hier seid.

Gruss Erika und Leif

[Aelve]

Liebe Erika,

danke Dir herzlich für Deine nette Einladung. Wir fahren heute Nacht um 3:00 nach Schweden und werden morgen dann in Älvsered sein. Wenn es Euch morgen nachmittag paßt, dann gucken wir gerne bei Euch rein. Wir haben unseren Steuerordner mit den ganzem Geschreibsel dabei.

Grüße Dich und Leif lieb Aelve

[Speedy]

Hi, gerne aber Leif hat noch einen Termin in Varberg, wir wissen nicht genau wann er Wieder hier ist. Meldet Euch doch ganz einfach ueber Tel 0325-31006. denn Erika und Leif

[insa]

http://www.bokforingstips.se/artikel/bo ... akter.aspx

[vinbergssnäcka]

http://www.bokforingstips.se/artikel/bo ... akter.aspx

insa, hast du mal selber durchgelesen, was du da postest? Das ist doch föllig unrelevant in dem Zusammenhang hier!

[Aelve]

Hallo Ihr Lieben,

nun sind wir aus Schweden und von dem Besuch beim Skatteverket zurück und sind wieder ein wenig schlauer.
Wenn man sein Privathaus vermietet, welches man sonst selber nutzt, dann muß man Mehrwertsteuer auf
die Mieteinnahmen abführen, wenn ein bestimmter Betrag überschritten wird. Früher waren es 30.000 SEK,
wie uns die Steuermitarbeiterin erklärte, danach richtet es sich ungefähr, das Skatteverket soll dann überprüfen,
ob man Moms zahlen muß. Man kann dann aber keine Vorsteuer abziehen, anders wenn man
gewerblich vermietet, was wir ja tun, weil wir 4 Ferienhäuser vermietet haben. Dann kann ich auch unsere an
andere Firmen gezahlten Mehrwertsteuer gegen die Mehrwertsteuer aus den Mieteinnahmen absetzen.
Die Einkommesteuerpflicht läuft dann aber auch anders, weil man dann nicht die üblichen Freibeträge hat,
sondern die tatsächlich für die Ferienhäuser entstandenen Kosten von den Einnahmen absetzen kann. Was
dann als Überschuß übrig bleibt, muß der Einkommensteuer unterworfen werden.

Wir müssen jetzt noch der Mitarbeiterin, die den vorläufigen Bescheid geschickt hat, nachweisen,
dass wir gewerblich vermieten z.B. durch Internet oder so.

Nun kann ich mich dann erstmal damit beschäftigen und alle Ausgaben auflisten, die wir für die Häuser hatten.

Muß nach und nach mal richtig durchlesen, was man alles bedenken muß bei der gewerblichen Vermietung und
auch, was man alles absetzen kann. Wir können dann auch die in D gekauften Gegenstände von der deutschen
Umsatzsteuer befreien lassen, so sagte die Steuersachbearbeiterin es uns. Da wir eine Registrierungs-Nr.
haben, müssen wir diese bei großen 'Einkäufen dann vorlegen und dann wird wohl keine Mehrwertsteuer
in D darauf erhoben, wenn ich es richtig verstanden habe.

Grüße Euch Aelve

[vinbergssnäcka]

Hallo Aelve,

klingt ja alles ganz vernünftig...dann viel Erfolg!

[Dalsländer]

ich lese ja gespannt mit, komme aber immer wieder etwas durcheinander....

Du schreibst ihr müßt nachweisen das ihr gewerblich vermietet.
Das heißt ein Gewerbe / Firma habt ihr in Schweden gar nicht angemeldet sondern habt bisher
über Einkommenssteuer die Einkünfte versteuert?
Lebt ihr fest in Schweden oder ist der Lebensmittelpunkt Deutschland?
Dann könnte es evtl. auch interessant sein ein Gewerbe in Deutschland anzumelden.
Da wäre wohl durch Steuerberater zu prüfen was günstiger ist.

Keine Mehrwertsteuer in Deutschland zu bezahlen solltet ihr dann vor dem Einkauf abklären.
Mal eben bei Ikea Möbel kaufen scheidet da eher aus.
Ist nämlich für das Unternehmen ein ganz schöner Papierkram......

Viel Erfolg weiterhin !

[Aelve]

Hallo Dalsländer,

wir leben in D, haben also unseren Lebensmittelpunkt in Deutschland, denn bis vor kurzem waren mein Mann und
ich noch voll berufstätig. Da wir inzwischen in Rente sind, könnte sich einer von uns oder wir beide
auch ganz in Schweden anmelden, was wir evtl. tun werden. Dann würden wir das Haus, in welchem wir wohnen würden,
auch nicht mehr vermieten an Feriengäste.

Ja, wir vermieten in D Ferienwohnungen an der Ostsee seit vielen Jahren. Insofern haben wir die Umsatzsteuerproblematik
bereits in D erlebt. Nur, da kann man sich besser informieren, weil es keine Verständigungsprobleme gibt
wegen der Sprache. Wir haben in S ja nicht vier Ferienhäuser auf einmal gekauft, sondern nach und nach,
es hat sich quasi so entwickelt. Da in einer schwedischen Steuerbroschüre steht, dass Hausvermietungen
nicht umsatzbesteuert werden, wußte ich natürlich nicht, dass es bei hotelähnlichen Vermietungen (Auslegungssache
des Skatteverkets) nun doch eine Mehrwertsteuerpflicht gibt. Wir haben stets die Inkomst Erklärung abgegeben und dort die Mieteinnahmen der schwedischen Einkommensteuer unterworfen. Tatsächlich nutzen wir natürlich nicht vier Häuser für uns,
sondern sie wurden das ganze Jahr zur Vermietung angeboten. Deshalb konnte ich auch nicht verstehen,
dass man dann die auf andere Rechnungen gezahlte Mehrwertsteuer nicht abziehen können sollte. In D ist es selbstverständlich,
dass man die gezahlte Vorsteuer auf Rechnungen von der Mehrwertsteuerlast abziehen kann. Man versteuert ja
nur den Mehrwert, den man erreicht. Nur der Endverbraucher kann sich die gezahlte Mehrwertsteuer nirgends wiederholen.
Das Mehrwertsteuergesetz ist europaweit geregelt, insofern war ich schon verwundert, dass es in S anders als
in D geregelt sein sollte. Da nun das schwedische Finanzamt uns einfach zur Mehrwertsteuer registriert hat, ohne
dass wir den Antrag gestellt haben, wollten wir dann auch die Vorsteuer absetzen, das geht nur wenn es gewerblich
genutzt wird. Ich wußte allerdings nicht, welche Nachteile es mit sich bringen würde und hatte die Befürchtung,
dass man dann evtl. bei einem Verkauf eines Hauses auch darauf dann Mehrwertsteuer entrichten muß.
Wir möchten uns von zwei Ferienhäusern trennen, da es uns einfach zu viel Arbeit macht, es muß laufend etwas
renoviert und repariert werden und die Gartenpflege ist auch nicht zu verachten, wie ja jeder Hauseigentümer selber weiß.
Die Sachbearbeiterin hat eine Mehrwertsteuerpflicht bei Verkauf eines Hauses ausgeschlossen, wir müssen dann nur
angeben, dass das Haus verkauft wurde und nicht mehr der Mehrwertsteuerpflicht unterliegt.

Viele Grüße Aelve

[Dalsländer]

Ja , die schwedischen Finanzbehörden sind auf den Geschmack gekommen......
Sie haben es ja auch einfach. Einmal das Internet durchschauen und schon hat man
tausende Vermieter die man aufs Korn nehmen kann.
Früher haben sie bei einer kleinen Stuga nichts gesagt.
Wenn sie dann aber mitbekommen das es mehr wird veranlagen sie einfach.
Mwst beim Verkauf fällt nur an wenn die Häuser im Besitz der Firma wären.
Solange sie in privat Besitz sind muß nur ein evtl. Gewinn (Fristen und Investitionen beachten) privat versteuert werden.
In Deutschland hatte ich das Problem das vom Finanzamt nur anteilige Kosten für die nachweislich vermieteten Wochen
anerkannt werden. Die restliche Zeit gilt als Eigennutzung auch wenn man nachweislich nicht da ist !
Also Gewerbe angemeldet, Exklusivvertrag abgeschlossen zur kompletten Vermietung und somit konnten auch 100% der Kosten in Abzug gebracht werden.
Wo kann man eure Häuser denn bewundern ?
Gern auch per PN.

Liebe Grüße

[calle]

Hallo,

vielleicht noch ein paar Kleinigkeiten beigesteuert.
Gewöhnlich werden Ferienhäuser privat weitervermietet und das ist für jemanden, der sein Haus auch selber nutzen möchte meistens der einfachste Weg. Gewerblich hört sich da nur im ersten Moment verlockend an. Ein paar Punkte, die einem bei der Entscheidung helfen können:
Privatvermietung: auf Grund von Wohnnungsknappheit wurden hier die Freibeträge vor 2 Jahren beträchtlich angehoben inzwischen (seid 1.Jan 2013) gilt folgendes: bis zu 40000,-kr pro Jahr kann ein privates Haus vermietet werden. Ausserdem hat man auch noch Recht auf 20% pauschale Unkosten gelten zu machen und damit auf diesen Betrag zu legen. Das bedeutet man hat am Ende 50000,-kr frei. Alles was darüber eingenommen wird, muss man dann mit 30% als Kapitaleinkommen versteuern.
Besitzt man das Haus zu Zweit, ändert der Betrag sich nicht sondern wird anteilig auf die Besitzer verrechnet.Allerdings gilt der Freibetrag auch bei mehreren Häusern. Das heisst auch Euer zweites Ferienhaus hätte wieder einen Freibetrag von 40.000- plus Schablon angerechneten Unkosten.
Seid Ihr aber zwei Besitzer und der eine zieht aus irgendwelchen Gründen vor seinen Hausanteil nicht vermieten zu wollen, kann man nur seinen eigenen prozentuellen Anteil gelten machen, das heisst beim Besitz eines halben Hauses 20.000 plus die halben Schablonunkosten.
Sieht also bei wenig zusätzlicher Vermietung im Jahr gar nicht mal so schlecht aus.

Wählt Ihr aber den geschäftlichen Weg verkompliziert sich einiges. Ich bin nicht Euer Steuerberater (dafür bezahlt man hier zu wenig für Einlagen ) aber ein paar grobe Tipps:
1. Firma anmelden.
2. Haus in Geschäftseigentum überführen oder ins Geschäft vermieten.
3. Eine Buchführung muss gemacht werden, mit regelmässigen Eintragen (also nicht nur 1 x vor der Steuererklärung )
In dieser Buchführung werden alle Einnahmen und Ausgaben aufgeführt, die gegeneinander dann verrechnet werden.
Die Mehrwertsteuer wird extra aufgeführt und im Gegensatz zur eigentlichen Steuererklärung die im Mai dazu sein hat schon im Februar abgeführt.

4. So und nun kommen die Haken:
- Habt Ihr ein Haus in die Firma überführt, sind auch die Zeiten wo Ihr selber darin wohnt als Mieteinnahmen in Höhe des Marktwertes als Einnahmen zu rechnen.
- Man darf sein Haus nicht über 50% selber nutzen. Dann gelten wieder Regeln für privat Vermietung
- Macht Ihr jede Menge Unkosten aber so gut wie keine Einnahmen, wird das Ganze nicht anerkannt und im günstigsten Fall wird Euer Vorhaben bei einer Steuerprüfung gekippt und wieder rückgerechnet das können wenn Ihr ohne Strafe davon kommt trotzdem saftige Beträge sein. Die Logik ist einfach- kein Geschäft kann auf Dauer ein Minus ertragen also stimmt etwas nicht. Gilt übrigens für alle anderen Geschäftsideen auch - der Staat vermutet Schwarzgelder und eine Steuerprüfung ist sicher.

5. Haken bei Privatvermietung. Was wie ein Geschäft aussieht wird auch als solches besteuert. Anzahl der vermieteten Wochen und Anzahl der Gäste und der Häuser wird gerechnet. Es bedeutet also nicht, wenn Ihr Euer Ferienhaus gut vermietet bekommt sondern wenn eine sogenannte Hotelverksamhet erkennbar ist. Dieser Begriff ist zwar fest definiert wird aber dennoch etwas schwammig zu Gunsten des Steuerzahlers ausgelegt.

Ich hoffe es macht ein verschwommenes Bild minimal klarer. Man wird nicht totgesteuert, aber Ihr seid hier in einem Land mit hohen Steuerlasten und ausserdem sind wir Schweden schon seid Jahrzehnten glasklar für die Behörden. Jemand, der etwas zu verstecken hat ist hier nicht so richtig gut aufgehoben.

[Dalsländer]

gut und auf den Punkt erklärt !

Für Steuersparmodelle haben wir wohl alle zu wenig