Moms auf Ferienhausvermietung?

[Aelve]

Hallo Calle,

ich weiß nicht, ob Du mich damit meinst, wenn Du schreibst, wer was zu verbergen hat, ist hier in Schweden nicht gut aufgehoben.
Gerade weil ich die Einnahmen aus den Ferienhäusern immer wahrheitsgemäß angegeben habe, verlangen sie nun auch noch obendrauf Mehrwertsteuer. Dann aber soll auch alles richtig laufen.

Die Freibeträge, die Du aufzählst - 40.000 SEK und 20% - gelten ja für die Einkommensteuer und zwar für Privatleute.
Wir sollen nun aber außerdem noch Umsatzsteuer - Moms - auf die Einnahmen der Vermietungen zahlen, ohne, dass
wir die an andere Firmen gezahlte Steuer abziehen dürften. Das kann ja nicht sein, denn das Mehrwertsteuergesetz
gilt für ganz Europa gleich, so sagte auch die Mitarbeiterin vom Skatteverket.
Da wir inzwischen mehrere Ferienhäuser vermieten, ist es normal, dass es dann als gewerblich eingestuft wird.
Auf keinen Fall werden wir die Ferienhäuser in irgendein Betriebsvermögen einführen. Das ist auch in Deutschland nicht nötig,
da ist man mehrwertsteuerpflichtig, wenn die Mieteinnahmen bei Ferienwohnungen oder Ferienhäusern eine bestimmte Grenze überschreitet. Die Ferienwohnungen bleiben in Privatbesitz, nur für die Einnahmen an wechselnde Gäste müssen dann Mehrwertsteuer entrichtet werden, wobei man selbstverständlich auch die gezahlten Vorsteuern auf andere Rechnungen abziehen kann.

Wir wollen ja in Kürze zwei Ferienhäuser verkaufen, da genügt es schon, wenn wir darauf 30 % Einkommensteuer auf den Mehrerlös abdrücken müssen, denn unsere investierte Arbeit in die Häuser durch laufende Erneuerungen kann man ja nirgends mit aufführen oder abziehen.

Es grüßt Aelve

[calle]

Hallo Aelve,
es war nur eine allgemeine Information, hier greift Dich keiner an. Ich kenne übrigens Deine fällige Steuererklärung nicht, ich lese nur aus Deinen Forumeinlagen, das da ein paar Komplikationen eingetreten sein müssen. Missverständnisse zwischenmenschlicher Art und dazu gehören auch Institutionen, sind doch recht normal und können eigentlich bereinigt werden. Noch einmal extra betont: darum geht es mir nicht, denn diese Einlagen werden ja von der Öffentlichkeit gelesen. Hätte ich Lust mich privat an Dich zu wenden, kann ich es über Deine PN machen. Und ich wollte eigentlich nicht mehr als mit meiner Einlage etwas den Angstzahn vor dem schwedischen Staat ziehen.
Also nochmals sorry falls etwas falsch rüberkam.

[Aelve]

Hallo Calle,

danke für die Auflärung. Du scheinst Dich ja einigermaßen gut mit den Steuergesetzen in Schweden auszukennen.
Kannst Du mir denn die Freibeträge nennen, ab wann man mehrwertsteuerpflichtig in Schweden wird?
Es war immer von 30.000 SEK die Rede, darüber hinausgehende Einnahmen ziehen dann eine Mehrwertsteuerpflicht nach sich,
aber bis jetzt weiß ich nicht, ob die Grenze pro Person ist, pro Objekt oder wie es gemeint ist. Da muß es ja feste Regeln geben, ab wann jemand Mehrwertsteuern bezahlen muß bei einer Vermietung. Ich hatte in einer schwedischen Steuerbroschüre gelesen, dass Vermietungen von Häusern nicht der Umsatzsteuerpflicht unterliegen, deshalb wäre ich gar nicht auf die Idee gekommen, dass wir damit umsatzsteuerpflichtig werden. Wie wäre es denn beispielsweise, wenn wir mal ein Haus fest vermieten würden? Ist auch das mehrwertsteuerpflichtig? Oder ist es wie in Deutschland, dass man als Vermieter dann wählen kann, ob man sich zur Mehrwertsteuer anmeldet oder nicht, denn in D sind Vermietungseinnahmen aus langfristiger Vermietung nicht umsatzsteuerpflichtig.
Weiterhin wüßte ich gerne, ob man in einem Haus übernachten kann, wenn man dort Renovierungen vornimmt oder
das Haus reinigt, um es am nächsten Tag anreisenden Gästen zu übergeben. Dass man, wenn man ein Ferienhaus oder Ferienwohnung für sich selber für einen Urlaub nutzt, dieses dann versteuern muß, ist mir klar und auch einleuchtend, es ist dann wie Eigennutzung. Das ist ja auch normal, wenn man alle Kosten absetzen will, dass man dann auch seine Eigennutzung
angibt und es wie eine Fremdvermietung behandelt.

Im Grunde fehlen mir die Steuerrichtlinien für die Mehrwertsteuern in Schweden, damit man weiß, wie was geregelt ist
und was man absetzen kann und was nicht. Mir ist auch bewußt, dass die Finanzämter Vergleichszahlen haben, womit sie überprüfen, ob es Liebhaberei ist oder eine wirkliche Vermietungsabsicht dahinter steckt. Wir können jedoch beweisen,
dass wir ganzjährig unsere Ferienhäuser anbieten und auch, dass wir die Häuser nicht für einen Urlaub genutzt haben,
weil wir in unseren Urlauben am südlichen Ende von Europa waren. Insofern habe ich da keine Befürchtung, denn wir vermieten auch in D Ferienwohnungen seit 30 Jahren und haben auch dort Unternehmereigenschaft, ohne dass die Ferienwohnungen
Betriebsvermögen sind.

Es grüßt Aelve

[calle]

Hallo Aelve,

also ersteinmal vorweg ich kann Dir leider nur ungefähr sagen wie es geht, weil ich nur manches aus Deinen Einlagen aus dem Forum zusammenreimen kann, also nimm nichts persönlich, was für Dich klar ist für mich nicht immer klar.
1. Mir scheint hier sind ein paar Begriffe durcheinander gewürfelt Privat und Geschäft muss sauber getrennt werden. Und Du kannst nur eine Form der Vermietung pro Objekt wählen, aber Du kannst bestimmen ob Du alle !! Objekte geschäftlich vermieten willst.
Geschäftlich heisst Mehrwertteuer abführen, bei privater Vermietung nicht. Auch nicht irgendwann.
2. Bei der Skattemyndigheten wird man schon etwas ins schwimmen gekommen sein weil Du selber dadurch, das Du Deine Ausgaben gegen Deine Einnahmen verrechnet hast Dich in die geschäftliche Vermietung begibst.
Ich erwähnte schon, das man hier nicht mutwillig die Steuerzahlwilligen killt, darum scheint man es Dir ja wohl irgendwie anzuerkennen. Der richtige Weg wäre gewesen: erst !!!!! F-skatt anmelden ich nehme an. das hat man Dir jetzt im Nachherein angeboten. Vermietest Du geschäftlich kannst Du dann auch alle tatsächlichen damit im Zusammenhang stehenden Kosten gelten machen (Kilometerkosten sind allerdings noch mal ein Thema für sich und eigene Arbeitszeit darf nicht aufgeführt werden, oder die Deines Partners, Kinder,.... bitte nicht über Feinjustierung streiten)
Auch Einkäufe aus dem Ausland werden anerkannt und muss bei der Mons dekl. dann aufgeführt werden.
Also grobe Regel, von der es nur wenige Ausnahmen gibt: Moms auf alles was mit Geschäft zu tun hat
Privat nie Moms es sei denn Du meldest selber an aus irgendwelchen Gründen welche abführen zu wollen.
Du redest von Freibeträgen von 30000,-kr das bedeutet für mich, Ihr habt entweder bei Deinem Besuch beim Skattverket das Thema nur kurz angeschnitten oder Du musst noch eine Steuererklärung über das Jahr 2012 abgeben. Die werden ja 2013 eingereicht. Inzwischen wurden die Freibeträge wie schon im Post davor auf 40000 plus Unkosten angehoben. Dieser Part gilt aber nur!!!!!! für privat vermietete Objekte!!! In den 20% Schablonunkosten gehen dann alle Unkosten ein, Du kannst also nicht mehr Unkosten zusätzlich gelten machen.
Vermietest Du ein Haus privat gilt es immer pro Objekt unabhängig wie viele Eigentümer das Haus hat und wenn Du zwei Objekte hast kannst Du auch zweimal für 40000,-steuerfrei vermieten plus Unkosten. Alles was Über diese insgesammt 50000,-kr geht muss dann als Kapitaleinahmen mit 30% versteuert werden.
Vermietest Du Geschäftlich solltest Du, Deine Aufenthalte in Deinem Haus belegen können, wenn Du meinst, das Du aus Gründen von Renovierung da wohnst. Fotos davor und danach, Rechnungen ectr. Das schlimmste was einem Geschäft passieren kann ist, wenn man "schöntaxiert" wird. Darum nicht versuchen zu diskutieren, sondern Fakten schaffen, Unkenntnis führt meistens nur zu Steuernachzahlungen incl. der aufgelaufenen Zinsen. Mutwilligkeit zu einer Strafe.
Ach ja das mit der Liebhaberei oder nicht ist kein grosses Geheimnis, auf längere Sicht muss bei einem Geschäft einfach mal schwarze Zahlen in Sicht kommen.
Ferienwohnungen müssen nicht Betriebsvermögen sein sondern können auch gemietet werden, d.h. durch hast Einnahmen privat durch die Vermietung an Dich selber, hast Unkosten im Geschäft durch die Anmietung der Ferienhäuser allerdings musst Du Dir dann sorgfältig über die Mietbedingungen klar sein. Immer logisch denken, wie der Vertrag abgefasst wird, was der Mieter nämlich Dein Geschäft zu bezahlen hat. Grundsteuern kannst Du dann z.B. nicht einrechnen, normalerweise auch nicht die Grundgebühren für den Stromanschluss, dagegen aber die verbrauchten Kilowattstunden,.... und so weiter,.....
Sind die Häuser im Geschäfteigentum kannst Du wiederum diese Kosten gelten machen.
Du kannst von Jahr zu Jahr auch entscheiden Häuser wieder ins privateigentum zurückzuführen, ist also kein statisches Konzept, wird dann ganz normal wie Einahmen aus dem Geschäft behandelt (nicht vergessen Du hast natürlich vorher eine privat Einlage nämlich das Haus in Dein Geschäft gemacht und die Summe steht Dir, falls Sie nicht anderwo verbraucht wurde noch zu)

[Aelve]

Hallo Calle,

danke für Deinen ausführlichen Beitrag. Es ist bereits ein hilfreicher Hinweis, wenn Du schreibst, dass ich pro Haus
entscheiden kann, ob ich es gewerblich vermiete oder nur privat.

Es ist allerdings nicht richtig, dass Du meinst, dass man bei privater Vermietung keine Mehrwertsteuer bezahlen muß. Die vom Skatteverket wollen von uns Mehrwertsteuer auf die vermieteten Häuser erheben, meinten aber, weil es unsere Privathäuser sind, dürfen wir keine gezahlte Mehrwertsteuer davon absetzen. Der Skatteverket ist auch nicht durcheinander gekommen, weil ich meine Ausgaben absetzen wollte, ich habe ganz normal wie jedes Jahr meine Vermietungseinkünfte in der Inkomstdeklaration eingetragen. Daraufhin wollte der Skatteverket nachgewiesen haben, wie der Betrag sich zusammensetzt, habe dann den Nachweis hingeschickt. Daraufhin hat der Skatteverket geschrieben, dass wir auf die Mieteinnahmen Moms zahlen sollen und wir wurden einfach registriert zur Mehrwertsteuer. Es hieß dann, dass wir über 30.000 SEK Mieteinnahmen hatten und somit Moms zahlen müssen. Deshalb hatten wir einen Termin beim Skatteverket vereinbart mit einer Mitarbeiterin, die sich mit der Mehrwertsteuer auskennt.
Da wir nun eingestuft wurden, dass wir wie ein Hotelgewerbe die Ferienhäuser vermieten, will ich dann selbstverständlich auch
die Moms auf Rechnungen absetzen können, zumal wir ja die Häuser das ganze Jahr zur Vermietung anbieten und auch nicht
vier Häuser selber nutzen können, das müßte normalerweise auch einem Mitarbeiter des Skatteverkets klar sein.
Es ist ja auch klar, dass wir die Vermieteinnahmen versteuern wollen, dafür gibt es ja die Steuerreglung, aber nicht so, dass wir nur zahlen sollen, aber die Vorsteuer nicht dagegen rechnen sollen, das würden wir so nicht hinnehmen. Wir können ja auch nachweisen, dass wir in D bereits seit über 30 Jahren Ferienwohnungen gewerblich vermieten. Wenn wir in Schweden waren,
dann nur, um etwas zu renovieren oder zu reparieren, anders als andere Personen, die mehrmals im Jahr längere Urlaube in ihrem Haus verleben. Deshalb danke ich Dir für Deinen Hinweis, dass man alles dokumentieren soll, wenn man im Haus Renovierungen vornimmt und deshalb sich dort aufhält.

Mal schauen, wie es nun weitergeht.

Viele Grüße Aelve

[calle]

Hey Aelve,

wieviel Prozent Mehrwertsteuer musst Du abführen, für welches Rechnungsjahr wurde geprüft und musst Du Gewinn über die 30000 hinaus versteuern? Hast Du F-skatt bzw, wann wurde dass angemeldet oder vermietest Du weiterhin privat? Hast Du schon eine Aufforderung bekommen die Mehrwertsteuer für 2014 ( bis zum 26. Februar) abzuführen?

[calle]

Ach ja und vermietest Du nur oder kommt noch anderweitig Geld über die Häuser oder sonstwie rein?

[calle]

ich frage, weil ja eine Steuerbehörde nicht Dein Steuerratgeber sein darf. Sie dürfen nur klar umrissene Fragen von Dir beantworten und ansonsten nach vorliegender Aktenlage entscheiden.

[Aelve]

Hallo Calle,

bei hotelähnlichen Vermietungen beträgt der Momssatz 12 %. Wir vermieten nur, sonst kommt kein Geld rein.
Ich muß zunächst für 2013 Moms abführen, die Sachbearbeiterin sagte, dass ich für 2014 im Mai die Unterlagen
zum Ausfüllen zusammen mit der Inkomstdeklaration erhalten würde. Zunächst jedoch muß ich der Mitarbeiterin,
die mich zum Mehrwertsteuerzahlen aufgefordert hat (ohne Vorsteuerberechtigung) deutlich machen, dass wir die Häuser
das ganze Jahr anbieten und dort keine Urlaube verlebt haben, damit wir dann die gezahlte ingaende Moms absetzen können.
Dafür habe ich jetzt 2 - 3 Wochen Zeit. Die 30.000 SEK gelten nur dafür, dass man wenn man über diese Grenze kommt bei
Vermietungen, dann Moms zahlen muß. Wir müssen dann auf die ganzen Einnahmen aus Vermietung Moms bezahlen.
Außerdem darüber hinaus Einkommensteuer, wobei wir alle Ausgaben dann absetzen können, so habe ich es verstanden. Für
Einkommensteuer haben wir dann keine Freibeträge mehr. Zur Zeit vermiete ich kein Haus dann Privat, also dürfen wir
die Häuser auch nicht benutzen bzw. keinen Urlaub dort verleben. Da wir aber ein Wohnmobil besitzen, macht das nichts,
denn wenn wir in S Urlaub machen wollen, dann in unserem Wohnmobil. Ansonsten fahren wir nach Italien oder Griechenland.

Liebe Grüße Aelve

[calle]

ja aber das hört sich doch ganz übersichtlich und einigermassen normal an.

[Renovatio]

Moin,

darf ich mich auch nochmal mit einer Frage an dieses sehr interessante Thema anschließen ?

Ich beabsichtige mit meiner Frau in Schweden 2-4 Ferienhäuschen zu kaufen und diese privat zu vermieten, um damit die Rente aufzubessern.

Hierbei wollen wir Renovierungsarbeiten soweit es geht selbst durchführen. Bei den Vermietungen möchten wir keinen allzu großen Ehrgeiz an den Tag legen, es geht ja nur um die Aufbesserung der Rente und darum, den Kindern am Ende des Tages ein Häuschen hinterlassen zu können.

Habe ich es also richtig verstanden (fiktives Szenario) dass meine Frau mit Ihren 1-2 Häuschen bis zu 50.000 SEK und ich mit ein bis zwei Häuschen nochmals 50.000 SEK steuerfrei je Jahr vereinnahmen darf ?

Klar in der Realität wird man eher bei 45, 46, 47 K hängen bleiben, so dass wir beide im Jahr knapp 100.000 SEK steuerfrei vereinnahmen könnten ?

Wer sich jetzt wundert wo wir das Geld her haben, wir beabsichtigen unser Haus in Deutschland dann zu verkaufen, es wird dann weitgehend schuldenfrei sein.

Gruß

Reno

[Aelve]

Hallo Reno,

das was Du aufführst, sind die Freibeträge für die Einkommensteuer in Schweden. Man hat pro Haus 40.000 SEK
Freibetrag und nochmal 20% auf die Einnahmen als Betrag für die Ausgaben, die man also nicht nach Aufwand absetzen kann, sondern prozentual. Es geht also mit den genannten Freibeträgen nicht nach Anzahl der Eigentümer, sondern pro Haus
kannst Du 40.000 Freibetrag absetzen und von den Einnahmen nochmals 20 % abziehen als Pauschalkosten.

Bei mir ist das jetzt anders, da hat das Skatteverket in Schweden nun gesagt, weil wir über 30.000 SEK Einnahmen haben,
müssen wir darauf Mehrwertsteuer bezahlen, das sind bei hotelähnlichen Einnahmen 12 % Mehrwertsteuer - schwedisch Moms.
Wenn wir die vermieteten Häuser teilweise selber nutzen, dürfen wir nur die 12 % Moms bezahlen, aber keine Steuer, die
wir auf irgendwelche Rechnungen bezahlt haben, davon absetzen. Da wir vier Häuser vermietet haben und in Zukunft
sogar 5 Häuser, können wir diese ja nicht alle selber nutzen und tun es auch nicht, denn wir hätten gar keine Zeit dafür,
weil wir auch in Deutschland Ferienwohnungen vermieten, weshalb wir im Sommer nur sehr wenig Zeit zum Verreisen und Urlaubmachen haben. Wenn ich nun demnach gewerblich vermiete, kann ich auch die gezahlte Moms in Schweden von
der zu zahlenden Moms abziehen, aber bei der Einkommensteuer haben wir dann nicht mehr die oben genannten Freibeträge,
sondern da können wir die tatsächlichen Kosten dann von den Einnahmen abziehen, was dann als Gewinn übrig bleibt,
müssen wir der Einkommensteuer in Schweden unterwerfen.

Wenn Ihr mehrere Häuser in Schweden vermieten wollt, werdet Ihr sicherlich bald über 30.000 SEK im Jahr an Einnahmen
kommen. Bisher weiß ich jedoch noch nicht, ob der Betrag von 30.000 Euro pro Haus, pro Eigentümer oder sonst was ist,
das konnte uns nicht einmal die Finanzbeamtin in Schweden sagen.

Mein Mann und ich sind gerade in Schweden, denn wir müssen nun begründen, dass wir die Häuser gewerblich vermietet haben
und sie nicht selber für Urlaube oder Privataufenthalte genutzt haben. Da ich nicht in schwedisch schreiben kann,
wird mir meine Bekannte alles in schwedisch übersetzen und es dem Skatteverket mailen. Was die dann wiederum
dazu sagen, ist zur Zeit noch ungewiß.

Es grüßt Aelve

[Renovatio]

Aelve,

sorry wenn ich deinen Thread mit einer meiner Fragen missbraucht habe, unsere Planung wäre es ja eben nicht mehr als den Freibtrag je Haus zu vereinnahmen. Aber je Haus 50 k SEK ?

Hmmm das kann ich mir kaum vorstellen, schaffe ich mir (wenn ich Geld hätte) 20 Häuser an und hätte 20 mal 50.000 SEK steuerfreie Einnahmen ????

Kann ich mir kaum vorstellen....

Auf jeden Fall wünsche ich Euch, dass ihr das Thema geklärt bekommt

und bitte haltet uns auf dem Laufenden, wie es tatsächlich ist.



Lieben Gruß Reno

[Aelve]

Hallo Reno,

es macht nichts, dass Du wegen der Einkommensteuerpflicht in Schweden hier gepostet hast. Es interessiert sicherlich
auch einige Forumsteilnehmer, dass der Freibetrag seit kurzem 50.000 SEK beträgt, das war vor zwei Jahren meiner Meinung
nach noch nicht der Fall, früher hatte man nur einen Freibetrag von 20% auf die Einnahmen für pauschalierte Ausgaben und
12.000 SEK Freibetrag für die Einnahmen.

Du hast wegen der Steuerproblematik in meinem Beitrag leider einiges falsch verstanden. Für die Einkommensteuer in Schweden hast Du pro Haus 50.000 SEK Freibetrag, jedoch nicht für die Umsatzsteuer. Falls Ihr also 20 Häuser kaufen würdet und alle vermieten würdet, dann sind das hotelähnliche Vermietungen und Du mußt dann darauf Mehrwertsteuer in Schweden bezahlen bzw. der Skatteverket würde evtl. wohl sagen, dass es dann schon gewerbliche Vermietungen sind und dann gelten die oben genannten Freibeträge bei der Einkommensteuer nicht. Ich weiß es aber auch nicht hundertprozentig, denn ich lebe in Deutschland und kenne nicht alle Steuergesetze in Schweden und wie die Steuersachbearbeiter ihre eigenen Gesetze auslegen.

Fange doch erstmal mit einem oder zwei Häuschen an, dann wächst Du da rein und vermietet es so, wie es am besten für Euch ist.
Ich kann Dir auch gleich zwei Häuser, die wir verkaufen wollen, anbieten, denn bei fünf Häusern, die wir jetzt besitzen,
artet es natürlich allmählich in Arbeit aus, denn es fallen ja auch Reparaturen, Gartenpflege und Auswechseln der Einrichtung an.
Unsere Häuser in Bredhult eignen sich sehr gut für Pläne, wie ihr sie habt, denn die Gegend Nähe Kattegat, Ullared und Göteborg
zieht doch viele Gäste an.

Es grüßt Dich Aelve