Pachterhöhung für ein Grundstück (arrande)

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tjensen74
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Pachterhöhung für ein Grundstück (arrande)

Beitrag von tjensen74 »

Hej,

vielleicht kann uns hier jemand weiterhelfen. Wir haben in Schweden seit den 70er Jahren ein Grundstück mit einer Größe von 1500 m² gepachtet auf dem ein kleines Holzhaus steht, das uns mit Kaufvertrag gehört. Die Pacht für das Grundstück wurde seit Jahren immer mal wieder moderat erhöht und lag zuletzt vor 3 Jahren bei jährlich 2700 SEK. Nach einem Besitzerwechsel wurde mit dem neuen Verpächter vor 3 Jahren mündlich ein Pachtvertrag über 5 Jahre für 2700 SEK vereinbart. Dieser Pachtvertrag sollte auch schriftlich formuliert werden. Der Pachtvertrag wurde vom Verpächter trotz mehrmaligen Nachfragen aber nicht aufgesetzt.
Am Dienstag den 21.06.22 haben wir nun von dem Verpächter einen neuen Pachtvertrag zugeschickt bekommen, in dem die Pacht von 2700 SEK auf 7500 SEK erhöht wird und wir müssen der Verlängerung des Pachtvertrages bis zum 30.06.22 zustimmen. Der Pachtvertrag gilt für zwei Jahre. Wenn der Vertrag nicht ein halbes Jahr vor Ablauf gekündigt wird, soll er sich um ein Jahr verlängern.

Hat jemand eine Idee, ob das in Schweden rechtlich zulässig ist mit so einer kurzen Frist und eine Erhöhung um fast 280 %? Hat jemand Erfahrung, ob es Möglichkeiten gibt so etwas rechtlich mit Hilfe eines Rechtsanwaltes anzufechten? Und was würde mit dem Haus passieren, wenn wir dem Pachtvertrag nicht zustimmen?

Beste Grüße
Jens


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Wernersvensk
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Re: Pachterhöhung für ein Grundstück (arrande)

Beitrag von Wernersvensk »

Hallo Jens,
Google mal arrende lag
Nyttjanderatt / Landmäteriet auf deutsch übersetzen
vielleicht hilft das weiter,aber wenn du dich mit deinem Verpächter anlegen willst wirst du nicht um einen Advokat herumkommen.
mvh Werner


tjensen74
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Re: Pachterhöhung für ein Grundstück (arrande)

Beitrag von tjensen74 »

Hallo Werner,
vielen Dank für Deine Tipps.
Einen Anwalt wollen wir auch nicht unbedingt einschalten. Das war nur im ersten Moment eine Überlegung. Wir werden noch eine schwedische Maklerin fragen, ob die Preiserhöhung nach ihren Erfahrungen im Rahmen der marktüblichen Preise liegt. Zudem werden wir versuchen gegenüber dem Verpächter mit dem Index für die jährlich steigenden Lebenshaltungskosten hinsichtlich einer aus unserer Sicht dementsprechend unangemessenen Erhöhung des Pachtpreises zu argumentieren. Eine Laufzeit von nur 1,5 Jahren für den Pachtvertrag ist auch sehr kurz und nicht unbedingt üblich. Man sollte ja schon über einen längeren Zeitraum planen können. Mal schauen, ob der Verpächter eventuell mit sich reden lässt. Wenn nicht, müssen wir wohl damit leben.
mvh Jens


Wernersvensk
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Re: Pachterhöhung für ein Grundstück (arrande)

Beitrag von Wernersvensk »

Hallo Jens,

normalerweise ist mit Schweden immer gut zu reden,ich persönlich würde es immer im Guten versuchen.
Ich weiß ja nicht wie das mit dem Fastighetsskatt ist ,aber der ist in den letzten Jahren auch gestiegen,wie alles andere.
Und wenn ihr das Haus noch länger nutzen wollt istes meisten besser man einigt sich im Guten.
Ich hoffe es geht gut aus so wie ihr euch das denkt.
mvh Werner


wohni

Re: Pachterhöhung für ein Grundstück (arrande)

Beitrag von wohni »

Hej,
Bei uns verhandelt die Gemeinschaft alle 5 Jahre den Arrendeavgift mit den Verpächtern neu. Unser Haus ist in der Nähe von Vetlanda am See. Jeder hat ein Bootsplatz. Die Pacht richtet sich nach Kommune, Område, Entfernung vom See und Größe des Grundstücks. Die Taxeringsvärde spielt ebenfalls eine Rolle. Ich würde zuerst mit dem Verpächter reden, dann bei der Kommune, oder wie Du schon geschrieben hast, einen Makler befragen.
Wichtig ist zu wissen, wie lange schon keine Pacht mehr erhöht wurde und was evtl. Nachbarn bezahlen müssen.
Ich wäre froh nur 7500 SEK zahlen zu müssen. Wir zahlen über 11.000. Aber wie gesagt, da kommen eine Menge Faktoren zusammen, die die Pachthöhe ergibt. Willkür würde ich mal ausschließen, aber zuerst ein Gespräch mit dem Verpächter suchen.

MfG Ralf, der Wohni


tjensen74
Beiträge: 3
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Re: Pachterhöhung für ein Grundstück (arrande)

Beitrag von tjensen74 »

Hej Werner und Ralf,

vielen Dank für Eure Einschätzung und eure Tipps. Interessant wäre zu Wissen, ob es in Schweden gesetzliche Vorgaben für die Erhöhung bzw. Höhe einer Pacht gibt. Ich habe einen Artikel gelesen in dem sich die Pachterhöhung nach dem Konsumentprisindex des Statistikmyndigheten richtet. Demnach sind die Lebenshaltungskosten seit Abschluss des letzten Pachtvertrages vor 5 Jahren um ca. 14,4 % gestiegen. Dementsprechend ist eine Erhöhung der Pacht innerhalb von 5 Jahren um ca. 280 % eine völlig andere Größenordnung. Von meiner Steuererklärung in Schweden weiß ich dass die Grundsteuer in Schweden dieses Jahr auch etwas teurer geworden ist, aber sicher keine 250 %...

Eine Frist für die Zustimmung zu der Pachterhöhung von neun Tagen ist auch etwas ungewöhnlich und entspricht sicher nicht den gesetzlichen Vorgaben. Die Pachterhöhungen für das Grundstück waren in den letzten Jahrzehnten wohl eher moderat. Diese wurden allerdings durch den Vorbesitzer des Grundstückes festgelegt.

Ich habe gelesen, dass man sich an das Grundbuchamt wenden kann, wenn man sich nicht über die Höhe und die Laufzeit einer Pacht einigen kann. Hat damit schon mal jemand Erfahrungen mit gemacht?

Vorerst werden wir aber auf jeden Fall freundlich Kontakt zu dem Verpächter aufnehmen und ihn um Auskunft bitten, wie es zu dem Betrag der Pachterhöhung kommt. Wenn der Betrag gerechtfertigt ist, ist das ja auch kein Problem. Dann muss man damit leben. Zudem werden wir ihn fragen, ob es nicht möglich wäre einen Pachtvertrag über mind. 5 Jahre zu vereinbaren. An dem Haus sind einige Renovierungsarbeiten notwendig. Da gibt eine Pachtdauer von einem Jahr keine Planungssicherheit. Das Grundstück liegt übrigens in Hälsingland in der Kommune Bollnäs am Fluss Ljusnan.

Beste Grüße
Jens
Zuletzt geändert von tjensen74 am 28. Juni 2022 20:01, insgesamt 1-mal geändert.


wohni

Re: Pachterhöhung für ein Grundstück (arrande)

Beitrag von wohni »

Hej,
Genau das ist der Punkt. Der Index legt die Höhe fest, die von mehreren Faktoren abhängig ist.
Aber zuerst das Gespräch mit dem Verpächter, Nachbarn fragen, Kommune gibt Auskunft und zuletzt den Makler fragen. Dann wirst Du schlauer sein. Bei uns sind die wichtigsten, Seenähe, Kommune, Län und Stockholm bzw. auch EU Richtlinien. Für unsere Gemeinschaft hier haben wir eine Art Vorstand, die sich um die Belange kümmern und eine jährliche Hauptversammlung. Am See verteilt kommen so fast 100 Eigentümer zusammen. Aber verhandelt wird alle 5 Jahre neu. Die Fragen kann Dir ein Nachbar, wenn vorhanden erklären. Auf jeden Fall die Kommune und der Makler. Rechtsbeistand wäre der allerletzte Weg, welcher dann auch viel Geld kosten kann.

MfG Ralf, der Wohni


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